Nebenkosten

Grundsätzlich muss der Vermieter die Nebenkosten iSd. § 1 Betriebskostenverordnung (Heizung, Warmwasser, Müllabfuhr, Reinigung, Versicherungen usw.) tragen. Abweichende Regelungen müssen im Mietvertrag festgehalten werden.

Mieter und Vermieter können vereinbaren, dass die Nebenkosten mit der Zahlung einer Nebenkostenpauschale als abgegolten gelten. Auch für die Zukunft darf diese Pauschale nur dann angehoben werden, wenn der Mietvertrag eine Erhöhung ausdrücklich ermöglicht und der Vermieter eine Steigerung der Kosten nachweist. In jedem Fall ist die Pauschale nach unten anzupassen, wenn die Nebenkosten nachweislich sinken.

Alternativ können die Parteien eine Vorauszahlung des Mieters vereinbaren, in Höhe der künftig zu erwartenden Belastung mit Nebenkosten. Nach Ablauf der Abrechnungsperiode muss der Vermieter die tatsächlich angefallenen Nebenkosten auflisten. Wenn diese die Vorauszahlung übersteigen, muss der Mieter nachzahlen, anderenfalls besteht ein Guthaben. Die Höhe der Vorauszahlung kann nachträglich angepasst werden.

Verteilung der Nebenkosten auf mehrere Mieter

Außerdem kann im Mietvertrag festgelegt werden, welchen Anteil der Nebenkosten jeder Mieter zu tragen hat. Dieser Umlageschlüssel richtet sich üblicherweise nach der Wohnfläche, der Anzahl der Wohneinheiten und der Personenzahl und muss durch den Vermieter entsprechend angepasst werden. Soweit nichts anderes vereinbart ist, richtet sie sich die Höhe der Umlage nach dem Anteil der Wohnfläche, vgl. § 556 a BGB. Ein anderer Umlageschlüssel kann erst wieder für den darauf folgenden Abrechnungszeitraum vereinbart werden.

Generell muss der Vermieter bei der Festlegung der Nebenkosten (z.B. Anstellung eines Hausmeisters) ein wirtschaftlich vertretbares Kosten-Nutzenverhältnis im Auge behalten.
Die Betriebskosten-Abrechnung muss zumindest eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten und den Abrechnungszeitraum, die Gesamtbeträge für einzelnen Kostenarten, den Umlageschlüssel und die Kosten des einzelnen Haushaltes berücksichtigen. Zudem ist die tatsächlich gezahlte Betriebskostenvorauszahlung darin zu benennen und vom Jahresabrechnungsbetrag abzuziehen.
Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes vorzulegen. Danach darf der Vermieter keine Nachforderung mehr geltend machen, es sei denn er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Diese Ausschlussfrist betrifft nur Nachforderungen des Vermieters, nicht aber Rückzahlungsansprüche, also Guthaben des Mieters.
Einwendungen gegen die Betriebskosten-Abrechnung muss der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum 12. Monat nach Zugang der Abrechnung mitgeteilt haben. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter keine Einwendungen mehr vorbringen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

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